地積規模の大きな宅地の評価の改正

広大地の評価について、面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する事とされました。
「地積規模の大きな宅地の評価」が新設され、その適用要件については、地区区分や都市計画法の区域区分等を基にすることにより明確化が図られました。
なおこの改正に伴い、「広大地の評価」は廃止されました。

当改正は、平成30年1月1日以後の相続の評価について適用されます。

１．「地積規模の大きな宅地の評価」を適用できる宅地の要件

«地積»

• 三大都市圏では500㎡以上
• 三大都市圏以外の地域では1,000㎡以上

«地区区分»

• 普通商業・併用住宅地区
• 普通住宅地区

※除外規定（下記の地域にある場合適用できません。）

• 市街化調整区域に所在する宅地
• 都市計画法の用途地域が“工業専用地域”に指定されている地域に所在する宅地
• 指定容積率が400％（東京都の特別区内においては300％）以上の地域に所在する宅地
• 倍率地域に所在する評価通達22-2（大規模工場用地）に定める大規模工場用地

２．「地積規模の大きな宅地の評価」に係る評価方法

「地積規模の大きな宅地の評価」では、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率など各種画地補正率のほか、「規模格差補正率」を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

評価額＝路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率などの各種画地補正率×規模格差補正率×地積(㎡)

●規模格差補正率

規模格差補正率は、評価する宅地がある地域と面積から計算します。（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）

規模格差補正率＝{(A)×(B)+(C)}／地積規模の大きな宅地の面積(A) × 0.8

計算式(B)(C)は評価する宅地がある地域と面積に応じて、下記の表のとおり定められています。

※三大都市圏とは首都圏、近畿圏、中部圏を指し、対象となる市町村は法律で定められています。

• 首都圏：次の都県の一部（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県）
• 近畿圏：次の府県の一部（京都府、大阪府、兵庫県、奈良県）
• 中部圏：愛知県の一部、三重県の一部

«注意»

１．倍率地域に所在する場合の評価方法

倍率地域に所在する「地積規模の大きな宅地の評価」は次のいずれか低い方の価額により評価します。
①倍率方式により評価した価額。（固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額）
②その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額を路線価とし、かつ、その宅地が普通住宅地区に所在するものとして「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額。

２．市街地農地等については、

その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当する時は、「その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」の定めを適用して評価します。

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